世茂集团香港酒店接管人葛宇娜：保住经营现金流才能在40%折价中再挤出溢价

2026年6月，AlixPartners接管世茂集团位于香港东涌的1219间客房酒店综合体时，摆在面前的不是一栋待售的楼，而是一家仍在运转的酒店。联合接管人葛宇娜（Una Ge）对《南华早报》表示，任务是在保护一个活跃的酒店业务免受世茂整体债务牵连的同时，管理一笔涉及超过1000份合同的交易。最终，这座包含香港东涌喜来登酒店和福朋喜来登酒店的资产包以27亿港元（约3.44亿美元）出售给马来西亚ParkCity集团旗下的Oceanfront Hong Kong，对45亿港元银团贷款折价40%。

但葛宇娜强调，这笔交易的核心不是'卖楼还债'。接管团队在法院命令正式下达之前，就与万豪国际协调确保酒店运营不中断。

酒店是运营中的企业，不是被动的不动产资产。

维持'照常营业'对潜在买家和决定是否支持出售的贷款方都至关重要。

具体操作包括：与Eversheds Sutherland律所和万豪区域并购团队合作，起草两份互条件协议，将物理资产与运营实体分离，使马来西亚买家获得控制权而不继承世茂更广泛的企业债务；更替超过1000份商业协议，并在万豪长期管理合同下取得同意；直接管理毗邻的T Bay购物中心，续签零售租约、升级标识、推出住客折扣计划。葛宇娜称，在整个出售过程中，酒店月度收入实现了同比正增长。

这一系列操作的回报体现在竞标环节。招标吸引了来自九个市场的正式买家兴趣，包括中国内地、新加坡、马来西亚、日本、澳大利亚、欧洲、中东和美国。初始招标后，接管方要求入围方修订条款，所有入围方均提交了更高报价。葛宇娜说，此类决策并非仅看价格，执行确定性、融资承诺和董事会审批同样具有重大权重。

从更宏观的背景看，世茂在2023年最初为这两座酒店要价60亿至65亿港元，去年年底将预期降至45亿港元，最终以27亿港元成交。这一折价幅度反映了银行正在做出大幅让步以减轻资产负债表压力、限制拨备。世茂最初寻求的60亿港元与最终27亿港元之间的差距，也说明在冻结市场中，即便有经营保全，资产价格仍受整体流动性约束。

作为拥有18年经验的重组从业者，葛宇娜指出，虽然顾问可用的法律工具大体未变，但中国内地开发商违约的规模已将离岸利益相关者网络扩展到以往周期从未见过的程度。世茂在接管中表现出配合——主动提供信息并同意在港交所公告中确认酒店将正常运营——这在离岸接管中并不常见。葛宇娜说，多数借款人会抵制债权人的强制执行。

对于正在考虑持有还是出售的业主和贷款方，葛宇娜提出了一个可迁移的原则：'人们倾向于锚定沉没成本，即原始投资。但在做前瞻性决策时，这可能并不那么相关。'中原地产的数据佐证了这一点：贷款方越来越多地转向抵押品出售以回收现金，办公楼仍以折价交易，部分报价比原始购买价格低20%至25%。

需要指出的是，这是单一接管人对单笔交易的归因。世茂的配合态度、万豪品牌的持续管理，共同构成了这一结果的前提条件。葛宇娜本人也承认，核心商务区甲级写字楼租赁已出现初步企稳迹象，但改善能否扩散至非核心区仍不明朗。经营保全策略能否在其他类型的不良资产（如住宅项目、商业综合体）中复制同样的溢价效果，尚待观察。