美国财富管理师Ben Carlson：自住房是消费品，拿它跟标普500比回报是问错了问题

一位二十多岁末的注册会计师向美国财富管理公司Ritholtz Wealth Management的Ben Carlson提出了一个看似理性的问题：房贷利率超过7%，房屋保险上涨，首付攒得更久，房产税因为房价上涨而更高，而房价本身拒绝下跌——与此同时股市继续繁荣，债券收益率更高，期权策略有两位数收益。从纯数字角度看，现在买房是不是最差的财务资产？

Carlson的回答出人意料地直接：我认为你问错了问题。自住房是消费，不是投资。你总得住在某个地方。因此把买房和标普500比较不是一个现实的基准——你没法住在一个指数基金里，也没法请朋友到ETF里吃晚餐。

这个分类上的区分并不意味着住房没有财务属性。Carlson承认，房产可以作为价值储存，随着时间积累净值；可以抵押借款用于翻新；可以享受有利的税务处理。杠杆效应也意味着，当你借入大量资金购买时，价格不需要涨很多就能在首付上获得不错的回报。但指数基金的投资费用是透明直接的，而房产附带大量隐性成本——中介费、搬家费、过户费、房产税、保险、维护、装修、草坪护理等等。住房还是流动性极差的资产，这既是强制储蓄的好处，也是难以灵活调配的坏处。

Carlson并没有否认可负担性确实在恶化。他用美国现有房屋中位售价和30年期固定利率、20%首付的条件计算了平均月供，发现月供从2010年代末以来翻了一倍以上。房价在2020年代涨了超过50%，利率翻了一倍多，保险涨了将近50%。Case-Shiller全国房价指数显示，今年可能是连续第二年全国房价涨幅低于通胀率。他也指出，2020年代的行情已经透支了大约十年的涨幅，未来回报理应更低。

但他同时承认不确定性：我不知道住房未来能否提供稳健的增值。如果非要猜，跑平通胀是一个合理的基准预期。人口结构上，年轻人仍处于购房年龄，但2030年代随着婴儿潮一代去世、缩小住房或搬去佛罗里达，会有相当数量的房源进入市场。看多住房的理由是建房量确实不足，而且一旦利率回落到更合理的水平，住房活动可能激增——当然，除非利率下降的原因是我们正经历一场金融危机。

Carlson的最终建议是务实的：在租房和买房之间永远要算账，某些地方租房然后把差额投入股市可能财务上更优；某些地方锁定30年固定利率、等收益率下降再转贷、慢慢积累净值是合理的。地区差异巨大，在哪里买很重要。但无论哪种选择，不要像评估组合持仓那样评估你的房子。买房有扎根、稳定、对抗通胀、退休时消除最大月度开支、留给后代等原因。算账，但别被你以为能从房子上赚到的回报牵着走。住房更多是消费，不是投资。